매매로 아파트 집을 샀는데 은행에게 뺏겼다? 허위서류로 근저당 말소한 경우는?

흔히들 근저당 잡힌 집을 전세나 보증금등에 걱정을 많이 하십니다.

하지만 이제 매매 시에도 치밀하게 확인해보셔야할 것 같습니다.

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☞ 근저당 등기부등본 보는 방법

간단하게 등기부등본 보는 법을 먼저 보겠습니다.

등기부 등본에는 갑구와 을구가 있습니다.

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- 갑구 : (가)압류, 가등기, 가처분, 경매 개시결정등기, 신탁등기, 소유자 확인 등

- 을구 : 전세권, 지상권, 지역권, 임차권, 근저당권 등

- 말소된 등기 : 붉은색 취소선이 있고 '등기목적'란에 말소라고 적혀있습니다

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이외에 유치권 행사나 등기가 되지 않은 임차인 확인, 토지만 매수 시에 건물이 있는지?

건물만 매매하는데 법정지상권이 있는지?

기타 살아 있는 권리 중에서 낙찰인에게 인수될 권리 등을 찾아봅니다. 

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그런데 문제는

이 등기부등본을 보고 일반 매매를 하였으나 등기부 등본에 적힌 근저당 말소 행위가 거짓이라는 사례가 있었다는 것입니다.

전 집주인이 은행에 대출을 받았고 그것이 말소가 되었다고 허위로 법원에 위조된 서류를 제출한 것입니다.

근저당의 1순위는 은행, 2순위는 마을금고 또는 채권자, 3순위로 세입자가 돈을 받게 됩니다.

은행의 권리는 1순위로서 매매로 집을 산 경우에도 주택에 대한 권리를 채권자에개 뺏기게 될 수 있는 것입니다.

결국 은행은 그 주택을 경매에 넘겼고 경매에서 남은 돈에 대해 1순위로 돈을 챙겨가게 됩니다.

 

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☞  일반 매매

일반 매매는 매도인과 매수인의 합의로 계약조건을 정할 수 있습니다.

매수인과 매도인 간 합의에 따라 상황이 바뀔 수 있습니다.

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1) 아무런 합의가 없다 :

매수인은 근저당이 설정된 채로 부동산을 인수하게 됩니다. 즉 매수인이 모든 지위(근저당 임대인의 지위 등)를 가져갑니다.

 

2) 근저당 말소 조건으로 합의

: 매수인이 근저당 말소를 하는 대신 계약하겠다고 한다면 매도인은 매매대금을 받고 근저당을 말소하여 소유권을 이전해야합니다. 소유권 이전 전에 매수인은 대항력을 갖춘 미등기 임차권을 가져갑니다.

이때 권리 말소 조건에 특약을 넣도록 하거나 매매대금 최종 지불 시 매도인과 같이 은행에 가서 채무 변제를 완료합시다.

 

3) 근저당권 말소와 임차권 말소 조건으로 합의 

: 매도인이 임차인과 합의하여 중도에 내보낸다면 임대차보증금을 반환해줘야하고 이사비 등의 보상금을 지급해줘야할 수도 있습니다.

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이렇게 되니 서류가 가짜라면 매매에도 근저당을 껴안을 수 있다는 사실입니다.

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☞  그럼 위조서류로 등기부가짜로 매매 사기를 당했을 때는 어떻게 하나요?

등기부 등본에 필요한 서류가 가짜인 경우이죠.

안타깝게도...사전 예방만이 피할 길이며 사후에는 되돌릴 수 있는 특별한 대안이 없는 실정입니다.

매도인에게 손해배상 청구, 사기죄 고소 등의 사후 방법 밖에는 없습니다.

 

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☞ 대처가 중요하다. 대처 방법은?

일일이 서류위조 여부를 확인하는 수 밖에 없습니다!

등기부등본부터 본인이 직접 발급을 받고 말소된 내용이 포함된 등기사항 전부를 증명서 유형으로 발급받습니다.

 

이 중 꼭 확인해야할 저당 말소에 대해서 매도인에게 직접 채무 변제확인서등의 서류를 받아달라고합니다. 

 

매도인이 싫다고 한다면 직접 은행이나 채권자에게 방문해서 채무상환에 대해 확인받습니다.